淺談沖繩設立民宿 (Airbnb) 和日本政策的改變 (上)

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設立民宿淺談下篇:https://www.facebook.com/451709898347029/posts/833095400208475/

近日Airbnb 對日本民宿設立人(簡稱Host)作出嚴重通告。
??在2018年6月14日之前如果民宿未能提供日本政府註冊號碼,網站便會將這些民宿在6月15日下架。即是不再接受新預約,已經預約的,應該不受影響)??. (**更新:Airbnb 已經在6月1號把沒有註冊的下架)

(我們一家喜歡酒店,只試過一兩次民泊。但如果需要預訂民泊,可能因為空間比較大,可以很多人一起住,便需要在6月14日之前預訂。6月15號Airbnb便會減少很多選擇及需求問題,價錢有機會上升!當然其他網站有機會仍然能夠找得到)。

首先說明,我不是專家。在沖繩有幾個朋友也是做合法民宿,主要是把他們經驗集合起來。?

我們最常遇到的問題,便是在沖繩做民宿回報高嗎? 容易嗎?最簡單直接的答案是困難!回報夏天高,冬天很低!

過一兩個月最熱門的話題相信是預定了的民宿被取消??,日本政府?和Airbnb 政策改變。

這幾年民宿市場發生一些大改變,除了#Airbnb, 更加多網站接受民宿預訂,例如#hotel.com 日本政府一向對民泊曖昧態度也慢慢變得明確。有之前的傾向不合法,變成合法。但同時發報更多法例管制( 有些是舊法例,只是確切執行)有一些縣,區域更會加入自己管制(例如一年只有某些月份容許經營民宿)。如果在這些規例內經營民宿,基本上是合法。有兩三點影響最大

1. 一年不可以超過180天. 其實這不是新法例,只不過政府再次強調,業內人士也相信政府會開始嚴厲執法。
2. 多層住宅也可以經營民泊,但是需要全幢大廈業主同。如果是獨立屋,便不需要擔心這個問題。
3. 政府簡化檢控權力。之前鄰居投訴,需要經過很多部門才能執法檢控,部門之間常常互相推卸,檢控需時。2018年6月15日開始,直接打電話至”保建所”,保建所便能上門檢控,馬上停業。
4. 6月15日之前如果未能取得牌照,政府亦可以查封非法民泊,所以Airbnb 網站點會在6月15號把沒有註冊號碼的全部下架。

所以現在很多業者一窩蜂地申請牌照,當然需要符合防火安全條例。可是,困難在於消防處未能配合,還未釋出這一種超小型民泊的安全條例。所以6月15日之前可以合法經營的,相信非常有限!而且審核人數不足,幾個月之內幾萬間民宿也入紙申請,根本沒有可能6月15日前完成審批!

如果想從零開始設立一間民宿(純投資也好,移居也好),所面對的問題亦很多。
最簡單直接的方法,是經香港或台灣一些仲介,他們有一些物業已經符合民泊規例。但是貨源不多,而且價錢一定偏貴!

設立民泊的條件非常之多。需要通過建築消防旅館業保建所審查。雖然政府今年開始簡化一些條例,稱作簡化民泊,但是仍然要符合一些苛刻條件!
首先地契容許作商業用途,一定範圍之內不可以有學校。民泊牌照亦有多種,有些是分租,有些是容許全單位獨立出租。如果你符合以上條件,也不需要大廈全體業主同意才可運作!

在東京大阪這些大城市,相信會有很多地產經紀願意為你搜索。可是在沖繩,要找到這樣的地產業者非常不容易!

下一篇,我會談一談民宿運作遇到的問題和大約回報。

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部份資料來源:https://minpaku.yokozeki.net/minpaku-jourei/

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