第六篇:沖繩地產投資,獨立屋(house)

呢一個問題比較嚴肅,我都唔知道怎樣敘述才有趣。所以最後決定,用最直接方法敘述。

沖繩面積比香港大一陪,山亦比較少,所以唔會有土地問題~ 即使在市中心,都會見到有爛地停車場。

所以在沖繩,用幾千萬円就可以買到獨立屋,好吸引。但係買之前有些需要了解!(唔好介意,我希望用另一角度來說,投資日本住宅的好處,大部份經紀也可以想也不想便列出,所以我我盡量會例出可預見的問題。)

日本有一樣非常重要的租約事項:日本普通租約條例非常保護租客。如果你想投資一間物業,先出租幾年,再收回自住—-是有機會收不到的!!! 例如你和法庭說,你想收回自住,這不是一個合理理由。除非你能夠安置租客他們…. 所以調升目前租金,亦不容易。所以出租前需要跟經紀講清楚是否想規定最長租借期。

佢哋嘅土地大約分幾種類型,比較常見有以下幾種。

1. 永久業權擁有
這些物業最貴。你擁有那塊地物業的擁有業權。不用多作解釋。你想拆咗佢,起高啲都得。但係仍然會有建築面積比率限制,但是你可以向政府申請。這些土地,每年需要付地稅。

2. 租借地
跟永久業權相比,物業價錢可能是一半至6成。
意思即係話,沒有土地擁有權。土地擁有權仍屬於地主。相對地,你不用負責土地的稅項。你和賣家"買"物業,你真係只係同佢地買咗間建築物和租借權。土地租約可以是70年,如果上一手已經擁有多年,那麼你購入時可能剩10-20年或者更短。業主需付租地費用給地主。土地租約剩下時間越短,物業價錢越平。土地租約期滿, 你可以和土地業主討論續租,但他亦可以收回土地。告上法庭的例子也有很多。同一時間,想改變土地用途,比較困難(例如改建民宿,酒店),要看原本土地用途。

3. 農地
有一些物業建築在農地上,限制非常多,甚至可能是非法僭建。因為日政部門通常互相沒有什麼溝通。水務局,電燈公司,可以給你水電。但並不代表你是合法建築。你懂的~

沖繩較特別物業
外國人住宅
是美國式間隔,用石屎建造,非常堅固。租客也是以美國軍人為目標顧客:乜嘢都大啲,個廳大啲,廁所大啲,間房大啲,停車位大啲,甚至門口都大啲~因為他們的租金由日本政府補貼,所以他們租金負擔能力通常比較高,業主回報也相對比較高。唯一要擔心的,美日政策改變,兩地政積極收緊軍人外在住宿,他們希望軍人在軍營裏居住,節省軍費及多一些管制。所以很多地方,出現供過於求。 銀行亦非常合作,收緊對外國人住宅建築貸款。另外很多外國人住宅,屬於租借地。

平價地域
有一些地段,政府撥入平價地段。例如美國村附近的砂边,因為鄰近美軍基地,所以劃為特別用途地段,不太值錢。(話雖如此,地區人氣度也影響物業價格。)正常現金買賣沒有什麼影響。但是如果牽涉任何借貸,銀行可能因地段問題,影響批核。(好似香港嘅凶宅咁…)

最後,我相信好多人想買間屋,投資做民宿。但係要小心,攞旅館業牌照需要過五關斬六將,符合好多條件。牌照亦有分好多種。例如其中一個牌照的條件是,500米之內唔可以學校。又或者,三份一嘅地方係自住。仲有好多其他唔同規例,總之唔係任何一間屋也可以做民宿,如果想投資一間獨立屋,租唔出轉做民宿,你買之前就要問清楚。如果你想做Airbnb, 反而有機會。但係如果隔籬鄰舍投訴,例如話客人太嘈,太多唔同人出入,政府(保健所)可能派人來睇。咁你間Airbnb 好大機會唔可繼續。因為Airbnb 在日本,仍然在灰色地帶。冇人投訴好地地,有投訴就會執法。

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