第五篇:沖繩物業投資(apartment)

Image may contain: one or more people, ocean and text
我哋同呢間公司完全冇關係

嗱嗱嗱,先至聲明,我哋同呢間地產代理完全冇任何關係,事前完全唔知道佢用我哋嘜頭(我哋朋友沖潛肥佬亦都在佢唔知情嘅情況下比人用了佢個嘜頭作為另一篇宣傳)。但係點都好,多謝支持。( 多謝Amy Tan 通風報信)。

咁就不如講講沖繩的投資。可能有啲網友俾我哋更清楚。歡迎各位作出補充矯正

我們來沖繩的原因,不多不少也因為這邊的地產。本來想幫老闆找物業作投資(我是他的助手,不是經紀),但是因為回報低,所以放棄。沒有錯,投資回報偏低。這裏買樓,經紀們比較保守,各自為政。你去問經紀同區樓盤,可能只有兩三個。和香港不同,沒有統一的樓庫。只有幾個比較大型的協會樓庫。可是很多地區盤也不會放入去。所以在沖繩買樓,比較花時間。通常做法是先上網查幾家大型樓庫,例如http://goohome.jp/index.html
沒有啱心水,唯有去那區找經紀。很多經紀,沒有外國客人經驗,通常怕麻煩,拒絕你多。無錯!沖繩人係比較懶~

這一篇先講大廈(apartment):
日本的地產跟香港不同,大部份大廈升值潛力不多,相反他們有折舊,樓齡越高,價錢越平。每個月的公益費也會因此上升(管理費以外的大廈維修費用)。當初睇租盤的時候, 試過有個盤公益費係租金一半,大約4-5万円一個月。

以市中心為例,全沖繩尺價最高的Ryu: X Tower(已經有很多香港人業主), 上年買入價,大約4千萬円3LDK (三房)至6500萬,月租大約15-20萬円(在沖繩算很高!!),未計管理費,公益費支出(可以轉駕租客,合約而定)等。實際回報,應該在兩三厘左右(不要忘記空置率)。RyuX 是沖繩少有有機會升值的物業。幾年下來,某些RyuX單位應該已經升值20-30%。但落成差不多兩年,有些單位仍然未能賣出。 同一棟大廈,落差可以非常之大!最簡單,方向樓層已經非常重要。所以在沖繩投資,不可以盲木!
RyuX那些已經升值單位會不會無止境升上去?我唔能夠答實,但是我比較偏向的看法是,當它有十年以上樓齡,價錢應該會見頂,之後打平或向下。樓宇出租率,一定不及香港。(我們新都心的隔籬鄰舍,已經空置了六個月。)

用附近物業作為例子:
https://sp.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHE73747
12年樓齡,在香港算是新的物業。但是在日本,已經叫舊。它的價格只是RyuX 6成左右。租金亦都低很多。但公益費比RyuX 多一倍。更甚者,無論租客,買樓人士,問津舊樓的人一定比新樓少,賣和租出機會少很多。換言之租金會下調,公益費會上升,空置率上升,樓價升到某個位置便會欠缺動力。

租金回報不高,那短炒新樓,和香港一樣,幾年之內放手,反正幾年可能有30-40% 升幅。以下便是我觀察所得的結果(並不能代表整個樓市):

沖繩今年升幅比較利害的樓,主要海景樓。在美國村附近,某幾幢大廈兩年有30%+升幅。
有些樓盤的看海單位,開售頭一兩天已賣出。比較多人購買的,更需要抽籤決定。但是要注意,很多新樓盤是不會出售給沒有永住權的人(我們有簽證也不能購買! 可能是跟土地前身業主的協議,例如市政府)。如果你想買那些新樓盤,你只可以從新買家手上購買,但已經給人賺了一重。 有些是會出售給外地人,但價錢一定偏高(例如PanaHome).

當然少不了經紀佣金,律師費,政府消費稅。3% 的佣金,8%的消費稅及什費。無錯佣金什費非常之高!

建築商亦是會影響二手價格。沖繩有幾間信譽良好建築商,但是部份新樓也不賣給外地人。

如果好彩,樓價升了,想出售。首先這裏的成交沒有香港那麼活躍,除非你物業在非常踴躍的地段,街道。更要看你的物狀況。好,價錢升了即是市場有需求。有人承接,差價是不是可以袋袋平安? 如果買入三年之內轉售,政府會收你40% 稅項。你買入時的經紀費,消費稅,不可作為樓價扣除!還有其他種種稅項,7除8扣,所剩無己。

攤開睇,當你買入一間2年樓齡的樓,3年後才出售。你間樓已經最少5年樓齡。你是否有信心,你這一間樓仍然會升值?當你持有物業的時間,不要忘記,你仍然要付出每年1.4%物業稅!(但物業價值計算方法非常之複雜,大廈及獨立屋計算方法不同。太過繁複,不在這裏敘述。)

我個人意見,是認為沖繩樓值得投資,可是不是盲木投資,是需要有本地經驗人士敎路,不可以用香港那一套做法!沖繩經濟現在才起飛,個別地區,個別大廈更會上升。

下一篇,我會說獨立屋的投資。因為我們不是經紀,所以不會說太過仔細。所以如果有些問題我未能作答,敬請原諒。

P.S. 租金回報低,很多人會想做Airbnb. 是, Airbnb 回報可以很高,可是…. 如果你想在大廈做Airbnb, 我勸你打消這個念頭!相比日本法例,你更需要在意,旁邊的鄰居,管理公司會不會作出投訴。一旦他們作出投訴(接近保證會!),你便要終止。我們知道有個案,已經接了律師信,管理公司作出索償!確實要考慮呢點。

No photo description available.
No photo description available.
比較高層的單位,價格貴很多。可是租金分別不是很大。

參考:
http://www.realestate-tokyo.com/…/property-buying-cost-tax…/
http://www.fp-myhome.co.jp/aftertax

2 thoughts on “第五篇:沖繩物業投資(apartment)

  1. 偶然間看到你們的website你們的說話很中肯.
    小了 城市 人大部分的利字, 多了一份和諧和善良。

    1. 謝謝你的讚賞。沖繩生活比較小壓力,生活可以放鬆一點。我們的收入來源是我們的潛水店,所以這個網站沒有營運壓力,能夠以純分享角度撰寫.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *