繼我們的日本移民故事後 （詳情請看連結） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。
我們的 日本買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。
篇幅比較長，需要一些耐性看。建議大家可以留下作未來參考或分享給有需要的朋友。
??仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。??
命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。
Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）…. 這個紀錄應該不易打破。
為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓 詳情請看連結） ！我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。
我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義借貸購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。
在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜…. 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。
我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇：購買前的準備和購買過程。 (以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
三篇：新屋和鄰居
如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答
銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。
2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣， 沒有什麼升值潛力 。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)
2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆?。（真的是望住一隻門嘆氣！）
順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。
那時候便下定決心，盡快取得永住權…. 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的… 我們沒有大志…)
2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！
首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(?這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！） 找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們 下一篇 再說。
媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低…
這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life. 大家可以在這裏先作參考. 有一些香港台灣有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。
https://www.e-uchina.net/map/mansion
在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像… 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。 （但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售） 然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。
我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且Mia也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算。
我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴… 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
BUT~~~ 今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。 地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力??♀️……但可見，市況已經沒有之前的熾熱。 所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。
在日本，樓價分開兩部份。
第一部份為地價， 地價有機會上升，
第二部份為建築物價值。 建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！
銀行給這些建築物的評估價值為 木做建築物： 35年，水泥建築物：65年。超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是零。
例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。
換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。 物業對着海洋, 颱風便有些擔心… 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。
那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅，所以很多物業價值仍然是下跌。
當然有例外。例如新都心範圍,過去幾年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.
可以看見價錢的分別，四年後價錢相差¥1000萬，大約升20% 
但是如果細心的看，同一幢物業放售數目非常多，成交量好像冷卻了。直接的說，這個價錢並不代表有人購買。
沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。
日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！
這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。
物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？??♀️
所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。
熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。
回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）。
日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。
簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天。土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。
我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb 賺錢。
因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫，大部份時間也是我行我素）
決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。
地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家??會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及… 下篇再續。
後記:如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間??♂️
日本政府有一個網站有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。
沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔….. 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼❓ 我們未來文章會提及這一種因由。
伸延閱讀： 日本移居攻略上篇－簽證類型： https://www.oki-family.com/2019migration01/
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