《2020 移居沖繩》日本(沖繩)買樓攻略第一篇: 看房子及注意事項

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繼我們的日本移民故事後 (詳情請看連結) ,我們終於可以寫下一篇讓大家參考。我們的 #日本買樓過程!日本買房子需要注意的事項,市場需求及陷阱等等。篇幅比較長,需要一些耐性看。建議大家可以留下作未來參考或分享給有需要的朋友。

??仍然是那一句,我們沒有地產中介介紹,大部份資料也是網上公開。善用 Google。??

命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學,可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波,沒有固定居所。

Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 (三次屬於沖繩)…. 這個紀錄應該不易打破。

為什麼我們又要搬屋? 因為,終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽(對!兩個都是)在沖繩置業了!(注:今次不是說購買日本墳墓 詳情請看連結) !我們離開沖繩新都心,搬到另外一個區,在Outlet mall 附近的豐見城市。

豐見城市商工會圖片,但是生活圈其實不是這裏。這裏的生活圈基本上只會看到日本人,美軍,遊客也看不見。

我們一直想盡快取得日本永住,是因為我們沒有足夠資金購買房產,只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住,那麼就只能用公司名義借貸購買,而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年,所以難度比較高(如果你有大量資產當然是另一回事)。

在買樓過程中,媽媽秉承一貫作風,做了大量功課,儘量理解所有選擇,包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居,只用了兩個月左右,和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 (由決定直至踏足沖繩,共兩個多月),這些人生重大決定,往往就像買菜…. 但是其實, 背後已經做了很多功課(包括晚上開夜車)。

只是前期的部份預備工作

我們會用幾篇(暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。

一篇:購買前的準備和購買過程。 (以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)

二篇:成功交易後至搬入新居的準備,需要注意的陷阱。

三篇:新屋和鄰居

如果有人計劃在我們發布下章之前購買,歡迎您私詢問我們問題,我們將盡力回答

南部的無敵海景,把我們吸引著,是我們的Dreamland。

銀行貸款過程未必適合每一位讀者,但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業,又或者準備搬過來日本居住,本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響,市場價值,搬家前後的事情。

2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜,但回報也很低,感覺和其他日本城市一樣, 沒有什麼升值潛力 。而且五年內轉售,需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!) 

相對的, 租金回報很低。沖繩租金沒有怎樣上升過,現在2020也是差不多這個價錢。

2018 年開始萌生購買物業的念頭,很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現,豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人,價錢非常便宜,一塊約330-350平方米的地,地價只是2000多萬日幣,建築費也是2000多萬左右。但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是,那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子;只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產,一般銀行只會貸款給永住者,所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆?。(真的是望住一隻門嘆氣!)

順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩,極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區,比大阪東京近郊還要貴。

那時候便下定決心,盡快取得永住權…. 不是直接從政府買地,是希望取得貸款資格!(是的… 我們沒有大志…)

2019年,成功取得永住權!我們未忘初衷,開始往置業方向進發!

首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核,看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(?這個步驟非常重要!是令我們成功購買的一個重要元素!) 找到物業後,貸款機構會作出最後審批,根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例, 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大,我們 下一篇 再說。

媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費,怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低… 

這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life. 大家可以在這裏先作參考. 有一些香港台灣有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣,未來轉手可能有困難。

https://www.e-uchina.net/map/mansion

https://www.e-uchina.net/map/mansion ( 網站介面使用容易,不懂得日文也能夠操作)

在沖繩睇樓(看房),有一些地方跟香港不像… 這裏就算也有中央系統,但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售,其他的仲介沒有資料!如果那個仲介沒有把資料公開在網上,就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少,就當作自己沒緣分遇到就算了,不太影響。 (但可以估計得到,因為是熱門物業,不用公開放售) 然後也有一些地產仲介,不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓,需要先向不同區域的地產公司打聲招呼,留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。

需要走去每一家仲介留下名字,很麻煩 ?

我們新舊樓也有看,主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心,生活機能完善,而且Mia也不用再轉學校。次選是美國村,因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部?不是我們不想,是因為價錢超出我們預算。

新都心其實很漂亮
美國村很多物業也對着海洋。當然颱風便有些擔心… 颱風時候,浪會打上露台。。。所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

我們發現,新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓,價錢更加讓我們掉了下巴… 但近年好像有過熱,沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌, 一年內跌幅甚至達40%! 我們不相信會下的那麼急,但樓市好像真的走下坡中。2018年,在市中心地段看海的樓盤,基本上因為內部認購,還未正式推出市面已經差不多售完。

BUT~~~ 今年,有一個新樓盤,價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽,才能認購。我們因為發現了現在的物業,放棄了抽獎。 地產經紀居然不停聯絡我們,叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人,比較有購買力??‍♀️……但可見,市況已經沒有之前的熾熱。 所以購買沖繩物業,現在要小心,不要胡亂聽說地產經紀介紹。

我們非常感興趣的物業,如果沒有遇到現在的居所,可能已經購買了。
過去幾年沖繩物業非常受歡迎,常常需要抽選才能決定買家。但是今年,情況好像急轉直下,突然間冷卻了。
很多人說這個泡沫可能隨時爆破,市場推測甚至一年之內會下調40%!

在日本,樓價分開兩部份。

第一部份為地價, 地價有機會上升,

第二部份為建築物價值。 建築物價值只會下跌,甚至成為負擔!

銀行給這些建築物的評估價值為 木做建築物: 35年水泥建築物:65年。超過這些年份,建築物價值在銀行眼中便會是零。

例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買,銀行只會最多給你10年貸款期。

換言之,買家如果現金不夠,便會有貸款困難。可能和中國傳統,颱風有關,沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。 物業對着海洋, 颱風便有些擔心… 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

那麼地價? 很抱歉,縱使沖繩的物業升幅是全日本最高,已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅,所以很多物業價值仍然是下跌。

過去幾年,沖繩物業跑贏了全日本

當然有例外。例如新都心範圍,過去幾年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接. 

沖繩現在的新樓宇,開售價跟2014-2016年比較,有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響,東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓,應該不大可能。

日本的大廈,需要繳付修繕費,作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高,我們遇過最誇張的,每個月修繕費7-8萬円!

這個價錢不包括管理費、物業稅!換言之業主的每個月成本不計算樓價,成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分,所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費,這個無底深潭成為舊樓的負擔。

物業價值評估,需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高,銀行貸款越少,潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅,不一定會減少,什麼時候政府會持續減稅????‍♀️

所以常常聽到,日本人把樓宇和土地一起送出給"有心人",因為沒有價值,但是仍然要繳納稅項,負擔很大。2015年日本中央政府甚至通過法例,容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 (空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。

網上圖片 : 這一幅在網上圖片看見的北海道物業,已經屬於【空き家】。詳細定義我們不在這裏敘述。

熱門地段,等收購?這模式在日本比較困難,因為日本非常保護租客,很難請他們離開,變相收購成本非常高!(所以樓宇如果有租約,轉售價錢可能反而比較低)此消彼長的情況下,舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人,因為外國人對這些認識比較少,便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇,但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

回到我們的故事,我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後,決定把目標改為一戶建(獨立屋)。

日本土地業權有很多種,比較常見的是:租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約,主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜,我們也沒有完全掌握,不會在這裏敘述太多。

簡單來說,如果是舊合約的租地權,建築物擁有者才是真正話事人(你沒有看錯,建築物擁有者,比土地擁有者更受保障)。只要建築物一日不拆卸、一直存在,土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況,建築物擁有人願意拆卸,但是因為市政條例,例如和路邊距離不夠,不能夠拆卸。這些物業比較便宜,但是因為很多人有所顧忌(主要是不能把「土地」留給子孫,因為建築物拆卸的一天。土地擁有人便有權收回土地。)流通力也比較低,銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜,我們看過1~2間後也放棄租地這個選擇。

這種借地物業價錢相對便宜,環境不錯,
但是借貸比較困難, 市場流通量低, 而且也有一些土地問題隱憂,所以我們最後放棄。

我們在美國村找到一家新築,建築物是根據民宿條例興建,除了自住,將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb 賺錢。

這個在美國村的物業,根據民宿條例興建,可以作為民宿。但住宅,便不太適合… 
建築物之間很狹窄,不太適合注重私隱的日本人

因為沖繩樓盤很少,所以隔天就打電話去說要買,要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建,所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需(主要是超多洗手盆,非常嚇人!),讓本來已經很小的面積,更見狹窄。本來催眠自己,想著跟好幾家美國學校靠近,覺得還可以。在實地看了3次,經過一番掙扎,推遲簽約日期後,我們還是決定取消(Sorry仲介),再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲,嫲嫲不停說風水很差,開門對着廁所,殺氣很大!可惜兩人經過一番討論之後,媽媽成功為媽媽洗腦!(爸爸已經有40年的免疫,大部份時間也是我行我素)

內部設計不是我們杯茶, 如果購買了, 嫲嫲應該會煩死我們
內部設計不是我們杯茶, 如果購買了, 嫲嫲應該會煩死我們

決定放棄美國村後,我們把目光再次擴充,無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建,而且是新築。那天剛剛好是開放日,馬上舉家南下。

有些時候是緣份也需要努力。媽媽每天晚上花大量時間看有沒有新的物業出售。
這個區域大部份是平房,土地規劃不容許建築高樓大廈。
真的很喜歡日本廁所~
超超超光猛!在這裏居住心情特別好!

地區不用說,我們非常喜歡。兩層一戶建,對於媽媽這一些老人家??會有少量不滿,但是每一間房間也很光猛,每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』,這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表,完全顛覆了我們的認知,殺了一個措手不及… 下篇再續。

日本(沖繩)買樓攻略第二篇 :

後記:如果較多人對買賣樓宇有興趣,我們可以製作一條影片。請給我們一些時間??‍♂️

我們決定馬上和仲介簽意向書 (不需要敲門, 照片中的房地產而不是我們購買的房子)

日本政府有一個網站有英文版!(https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價,由業主主動填寫,所以只供參考。

這個政府設立的網站,內裏資料是業主主動填寫,所以只能作參考。但是可以了解那些區域比較多成交,選擇一些比較熱門的地方,需要轉手也比較容易。

沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心),宜野灣,美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高,但其實只是一河之隔….. 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房,光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴,但這個社區的人又不算太有錢? 為什麼❓ 我們未來文章會提及這一種因由。

一河之隔,價錢翻幾番。我們自住,不用炒賣。希望如果未來轉手,平手離開便可以。

伸延閱讀: 日本移居攻略上篇-簽證類型https://www.oki-family.com/2019migration01/

伸延閱讀:日本移居攻略 番外篇:常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】

伸延閱讀 :2020 沖繩移居指南  (不定期更新)


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