《2020 移居沖繩》日本(沖繩)買樓攻略第二篇: 成功交易後至搬入新居的準備,需要注意的陷阱。

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上回說到,我們終於找到Dream home, 決定在沖繩購買人生第一個物業! (詳細可以閱讀:http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/)

這一篇,我們會描述貸款經過,搬入新居和不同服務需要注意的事項。在日本置業後或租樓後可作參考。

簽下意向書後,仲介便聯絡業主,暫時保留物業給我們(業主是日本一間很出名的一戶建發展商)。我們這一家仲介,剛剛跟業主談好獨家Open House展示,所以可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們(可見,仲介的規模或商譽也有影響)。如果我們找的是其他仲介,這些炙手可熱的物業,業主和仲介一定不會等銀行審批結果,會先再找其他買家,兩手準備。

我們當然希望有減價空間,但仲介已經給我們心理準備,應該沒有減價空間…. 因為同區,這一間已經是最便宜的!當然,沒有死錯人,為什麼比較便宜,下面自有分曉。

發展商把物業在市場放售,很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過,所以交易取消,白白浪費了幾個星期時間。因此發展商聽到我們也是貸款,態度是比較保留…..

他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易!對於貸款戶來說,這個不容易達到。日本貸款程序一般需要4~6個禮拜,錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序,明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明,發展商才比較放心,才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到,網上預先批核,非常重要!而且費用全免。)

有了臨時買賣合約,便能夠正式向銀行貸款。

⚠利率越低,批核越困難。

一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi, 利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資,利率也有不同,自住為最低。我們初初接觸仲介的時候,其中一家仲介強烈推薦傳統銀行,對於網上銀行一直反對,說批核困難等等。後來才明白,因為這些網上銀行失敗率比較高,而且批核通常比傳統銀行審慎, 而且審判時間長(一般4-6個禮拜才能正式轉帳),作為仲介,如果買家貸款失敗了,自己的手續費也泡湯!

一般需要一至兩個月才能完成的手續,三星期好像有些困難…媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款(但有沒有茶飯不思,所以體重仍然上升)。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶,所以網上銀行便收到發展商的壓力,他們自行談妥審批結果發出日和過賬日期的(完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱)!!!

我們奇蹟地早了五天便收到正式審批通知,在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約,而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行!

但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期,讓我們多一些時間搬屋,也希望給Mia 在這間學校完成小學二連班….最緊要不想租房子和供房子重疊太多,雙重費用。但是原來完全不可能,簽下 臨時合約知道完成交易,只有兩三星期。這兩三星期之內要完成轉校手續,申請光纖,銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉猝。最後齊心合力,終於在死線前完成搬家。

我們選擇這一間網上銀行除了利率低(不是最低),主要是他們的保險:

如果借款人患了癌症餘下貸款便不用再付!

如果借款人患了八大疾病,餘下貸款便不用再付!!

如果借款人死亡,也不用付餘下的貸款!

保險金沒有一個定額,是銀行批核給你的基本利率上加上一點利率作保費。例如本身貸款利率為0.8%, 癌症保險加上0.1%, 八大疾病又再加上0.2%(*注意:這些為了加保而後加的%,每一家銀行不同), 最後的貸款利率便是1.1%。

我們好運的是,因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係,所以我們的貸款利率,在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣!!!  我們最後的貸款年利率為 0.77%(浮動), 比香港台灣低很多很多很多很多! 貸款的時候可以把房屋以外的洗費又放入貸款內,例如中介費用,律師費用,甚至購買家具!

日本房屋貸款購買新築可以不用首期(注意是新房子!)。他們批准的金額你可以自由運用在購買房子上。例如貸款批出了¥4000萬,你可以購買價值4000萬的房子 或 自己加上¥2000萬購買¥6000萬的房子。

貸款的時候可以把房屋以外的洗費又放入貸款內,例如中介費用,律師費用,甚至購買家具!
這些便是日本買房子需要預備的費用

執筆之時:香港樓宇貸款利率大約為2.5%, 台灣房貸利率大約為1.44%, 我們最後的貸款年利率為 0.77%

樓市會下跌,我們借貸100%,那麼物業便成為負資產?也對。就像車子,第一天,價值開始下降。銀行借貸買樓不是給借款人作一種投資,借款人不還錢,銀行便會成為壞帳,所以審批過程比較嚴格。

但日本房屋貸款性質就像汽車貸款,所以不會出現負資產。因為基本上第一天就成為負資產….. 

簽約當天,我們人生又邁進新的一步, 媽媽要求爸爸一同出席。香港買賣樓宇,簽約只需要15分鐘便完成(爸爸在香港的時候幫老闆購買了一些物業,所以略有經驗)。日本買賣樓宇,下訂的時候,用了半天講解你的權利⋯⋯最後簽約的時候,地產代理,發展商,建築師,司法書士,買家十多人同一時間聚首一堂!分別輪流向買家解釋不同條款…. 被輪一兩小時…. 那一刻… 爸爸很悶, 很想離開! 

講解過程中,爸爸差點睡着。他們真的每一頁為你解釋!
被這麼多人圍著45分鐘。。。

但是突然間精神一振! 

原來2019年10月1日加消費稅之後,政府推出的過度措施包括買樓回贈!我們被告知我們有相等於30多萬日元的消費額可以使用。他們有一個網站, 網站有不同的新居商品。小至廚房潔具,上至按摩椅也可以用消費額選購!我們突然間知道這一個消息,本來差不多睡着的爸爸馬上上網搜尋。雖然價錢比市價略為高,但也算合理。一個24/32“電視才1.8萬-2.4萬円左右(大約港幣2000/台幣8200),不用7萬円(大約港幣5000多/台幣19000),比"香港"便宜~。

這個叫次世代住宅的回贈計劃,是政府為新增消費稅的過渡期計劃。先到先得,領完即止!
計劃內有很多很多不同的產品,價錢也算合理。比市面貴大約10-20% 左右。但這是已出之物,總好過什麼也沒有~

但是取得消費額的手續是一個惡夢… 而且說明先到先得, 雖然是政府推出的資助, 但是如果預算用完便會沒有。所以這個便是我們的頭號任務!執筆之時,剛剛收到我們寄出的文件…. 一模一樣的原裝文件, 他們說文件不齊全, 需要重新申請! (原來發展商給我們的文件有錯….白白浪費了六個星期)

日本公司或政府常常推出這些措施, 絕對不是方便用家, 因為希望大家不小心忘記。

一個真實例子便是SoftBank 光纖服務。

日本很多回贈計劃門檻非常高, 一不小心,便會失去資格。大家要非常小心閱讀條款!

媽媽做了很多研究,SoftBank 是最便宜。因為他有很多附加服務,如果一併使用,會提供回贈,真的是最平。例如要求一併使用他們的手提電話。我們公司青潛一路有使用他們的服務, 所以很容易滿足這些條件。最後發現還要付加多一個服務才能夠滿足。這個便是最精彩地方:

平常我們不會看細節,但是這一次媽媽發了神經細讀所有小字。發現原來光纖開通之後一個月內參加這一個附加服務,便沒有了回贈優惠!我們當然不會馬上參加。三個星期之後,SoftBank 營業員打電話來問我們加入了附加服務沒有, 要不要現在幫我們馬上加入… 媽媽馬上回答說沒有, 因為你們的條款上說一個月內參加便沒有回贈。銷售員便馬上回答說"是是,我們只是提醒我們的顧客~“是個屁!

暫時這麼多服務陷阱, SoftBank外判商真的是最"出位"的一家。但是他們真的便宜,如果沒有跌入他們的陷阱!

一切準備就緒, 我們便開始考慮新屋的基本附加設備。這一間屋比同區便宜的其中一個因素是只有非常基本的設備。例如蚊窗、花園設備、櫥櫃、地板保護塗層、窗簾路軌甚至電視天線有也沒有。

蚊窗,發展商的報價為18萬日幣,我們覺得很貴,媽媽便上網尋找。最後不用10萬元(連送到沖繩的運費)便找到,代價是需要自己安裝… 安裝最後用了爸爸兩三小時… (爸爸覺得自己時薪原來很高!)。

日本大部份建築物料也是跟隨着一個系統,所以網上訂購材料非常方便,不用太過擔心尺寸不符合。
裝設也算簡單

電視天線報價6萬,我們自己上網購買,1萬元便解決了。(不用冒生命危險!)

建築物內配線完備,後期加裝設備很簡單。

櫥櫃,去Nitori, 比發展商報價便宜20萬!其他東西不用說,當然便宜很多。但需要自己分開購買。購買與否發展商不會給你壓力,純屬個人選擇。他們甚至不厭其煩地提供瑣碎資料讓我們出外報價,這一部份非常均真。服務態度值得一讚!

房燈,上網的價錢比實體商店便宜40-50%! 而且安裝非常容易,爸爸只需要1分鐘便安裝妥當。拆除包裝反而要2分鐘……

購買照明器具比我們想像中便宜很多
因為發現網上價錢,比實體商店便宜40%! 我們差點不能相信是同一件產品!而且免費送過來沖繩(很多時候沖繩需要附加運費)
安裝非常非常簡單,應該說是非常爽!扭上去的那一下,"卡"一聲,爽!

還有一個選擇, 大家也沒有想過。你可以選擇電力公司! 每一家店公司有不同的計劃, 沒有一間是真正最便宜。需要根據你的生活習慣。例如其中一間任何時段畫一價錢,另外一間在某一些時段特別便宜,但是其他時段有比較貴。網上有不同列表可供參考~

根據你的生活習慣 , 擇電力公司.

花園才是最頭痛的一部分。發展商為了減省保養成本,花園鋪上海沙, 我們搬入去的時候,已經成為一個小森林… 拔草弄到腰酸背痛

處理花園一直是我們最頭痛的問題 ~

當然不會移除。當我們收樓的時候,已經變成一個沙漠綠洲… 雜亂無章的一種… 我們找尋不同方法, 如果叫人幫我們處理, 最便宜的也要20-30萬円, 再找師傅弄個甲板也要十幾萬円一塊小的,那麼弄個花園豈不是45萬円甚至更多!?我們真的不願意付這筆錢。所以最後在YouTube 做功課, 發現人造草皮又美觀又”便宜”,現成品的戶外露台也只是4-5萬円! 最後一家人齊心協力, 用了兩小時加上十多萬円,便完成了我們的人造花園!還有一個角落用來種植芥蘭菜心和草莓🍓!(完工後發現計算錯誤,忘了損耗,草皮不夠… 沒有辦法覆蓋全個花園…所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福,爸爸馬上拿到了不反對通知書。)

所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福,爸爸馬上拿到了不反對通知書。 下一篇文章,我會告訴大家是什麼東西(不是這個小菜田)
在沖繩種植芥蘭,2018年因為颱風全部死掉。
今次成功了!

在附近遐逛,有一天發現我們的地怎樣好像比旁邊的小。正式對比一下,我們地積剛剛好是鄰居的一半 。頂(靠的意思)!原來我們的屋這麼"便宜"因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多….扣除了建築成本,土地兩年溢價大約60~90%…. 在日本買樓如買車(折舊)的情況下,我們是否應該高興才對?因為這個區升值了。我們分割的另一半,比我們遲賣出,還再高10%左右!但是無論如何,這個是我們能的負擔中,最滿意的一間,基本上沒有什麼挑剔。自己住,總比交租好。

原來我們的屋這麼"便宜"因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多….扣除了建築成本,土地兩年溢價大約60~90%….

歷史,總是要不斷重複。第一次搬家,爸爸急事回了香港,第二次搬,爸爸剛剛出院,不能負重。今次,爸爸在搬家第二天和Mia 去了台灣,剩下婆媳兩人單打獨鬥,面對亂局! 幸運地日本有一些非常可靠貼心的服務,最緊要價錢相宜。幫了大忙!

即是爸爸不在,搬屋也可以順利完成~ (爸爸價值下降中。。。)

 欲知後事如何,請看下回分解。

伸延閱讀 日本(沖繩)買樓攻略第一篇: 睇樓及注意事項: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
伸延閱讀 日本移居攻略 番外篇:常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】不斷更新: https://www.oki-family.com/2019migration04/
伸延閱讀《移居沖繩 實際經驗 第一篇》:http://www.oki-family.com/migration01-newhome/
伸延閱讀《移居沖繩 第二篇 ~ 車》http://www.oki-family.com/migration03-car/

伸延閱讀2019 日本移居攻略 – 上篇, 在留資格簽證: http://www.oki-family.com/2019migration01/

伸延閱讀 :2020 沖繩移居指南  (不定期更新)

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